清末北洋时期的汉口地价比北京上海贵3-10倍

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国际上都用“公顷”，就是10000平方米。 一公顷等于15亩。亩是中国市制土地面积单位，一亩等于六十平方丈，大约666.67平方米。一亩等于50方。如将汉口的地价换算成平方米，后花楼街的平均地价高达50银元一平方米。如将汉口的地价换算成亩，后花楼街的平均地价高达3.3万银元一亩。
“上海以前租界，1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多；1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银 33877两。” 上海市中心公共租界直到1933年才达到汉口1920年代的水平。在1920年，上海市中心公共租界地价每亩只有1万银元，远远低于汉口市中心地价。




北洋时期，汉口的地价在全国地价持续下跌的情况下逆势而上，成为中国地价最贵的四个城市之一，另外三个城市是上海、天津、广州。

当时汉口分为正街、河街、中街、堤街和花楼五个主要的片区，当时的汉口中心在张美芝巷到后花楼一线地。从此向外，地价逐渐降低。基本的规律是越靠近码头的，地价越贵。

据北洋初期汉口税捐稽征处调查，汉口地价情况基本如下：

1、正街（今汉正街）方向

自硚口至三善巷每一方120元；

自三善巷至存仁巷每一方100元；

自大水巷至流通巷每一方300元；

自流通巷至大码头每一方350元；

自四官殿至堤口每一方500元；

自堤口至张美芝巷每一方580元；

自张美芝巷至后花楼每一方700元。

2、河街（今沿河大道）方向

自硚口下至杨家河每一方140元；

自大码头至龙王庙每一方440元；

自龙王庙至米厂每一方420元；

自米厂至蔡家巷每一方360元；

自蔡家巷至一码头每一方480元。

3、中街（今汉中街）方向

自大通巷至利济巷每一方60元；

自利济巷至大火巷每一方80元；

自大火巷至新街每一方160元；

自新安市场下至梳子街每一方260元；

自新街至小夹街田家巷每一方240元；

自打扣巷至凤麟街每一方380元；

4、堤街（今长堤街）方向

自硚口至大通巷每一方50元；

自大火巷至横堤每一方110元；

自横堤至古三皇殿每一方180元；

自古三皇殿至棉花街每一方240元。

5、花楼（今花楼街）方向

自花布街至广益桥每一方360元；

自广益桥至张美芝巷每一方420元；

自张美芝巷至后花楼街每一方650元。

“方”是清末民初汉口地区特有的面积单位，就是一平方丈的意思，约等于现在的12.57平方米。武汉到现在依旧保留着一个用“方”做地名的，就是花桥的“九万方”。当年的1元是很有购买力的。据陈存仁的《银元时代生活史》，当时上海丧事送礼，代价不过小洋三四角；比较接近的亲友，也不超过五六角钱。陈存仁请上海十大名医吃饭，一桌全席要8元，又花4元另加了鱼翅，大家吃得尽兴。

当时汉口地价在全国处于什么水平？在德国建筑师阿尔弗莱德·希姆森撰写的《希姆森回忆录》一书中收录了一张1913年的青岛市地价图，详细标注了青岛城区的主要地价，中山路每平方米2.1元，火车站周边每平方米1.8元。这样看来，汉口的地价可远远地高于青岛的地价了。如将汉口的地价换算成同一种单位，最便宜的硚口地段要4元一平方米，后花楼街的平均地价更是高达50元一平方米。

那么与北京相比呢？北京的地价在整个民国时期都很低，在北洋末期的1924年，鲁迅先生在北京阜成门内西三条买下了一个四合院，占地约350平方米，还带12间房，价格为800元。而这个价格还不够同时期在汉口后花楼买“一方半”地皮的呢。

(武汉晚报)

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民国北上广生活：物价偏高 房价非常便宜

民国北京，区位最好的瓦房，均价1345元/平方米。而在上海普通的三口之家一年可买一套房。民国广州，物价偏高，但房价非常便宜，工资待遇上高级教员薪水甚至赶上副市长。

1， 民国北京：鲁迅买两座四合院

民国时，即使是北京区位最好的普通瓦房，均价也只有1345元/平方米，是今日北京同地段房价的几十分之一。

鲁迅在北京买过两回房。

第一回买房是在1919年，鲁迅跟弟弟周作人合伙，买下西直门内八道湾胡同一座四合院，不算契税和装修款，花了3500块大洋。

第二回买房是在1924年，鲁迅从八道湾胡同搬出来，去阜成门内西三条胡同买下另一座四合院，不算契税和改造费，花了800块大洋。

按银元在民国前期的购买力，按一块大洋折合50元计算，3500块大洋不到18万元，800块大洋刚刚4万元。

其实，鲁迅还买贵了呢。 1915年曾有人捷足先登，在阜成门内王府仓胡同西段路北，买下正房3间、厢房4间、南房2间、耳房1间、门楼1间，共计11间房，占地半亩，才花了 150块大洋。当然这个案例有点儿特殊，特殊的原因是卖主儿急等钱用，把房子贱卖了。但即便不贱卖，民国初年的房子也卖不到好价钱。

到了 1930年，北平市财政局土地股评价委员会调查与评估全城住宅，评估的结果是小洋楼最贵，每间均价400块大洋；普通楼房次之，每间均价176块大洋；四合院瓦房再次之，每间均价130块大洋；普通平房再次之，每间均价80块大洋。这时银元的购买力已经下滑，一块大洋仅仅相当于30元到45元人民币。假定一块大洋折合40元，每间房建筑面积平均是20平方米，可以很直观地得到1930年北京住房的平均价位：小洋楼每平米800元，普通楼房每平米352元，四合院瓦房每平米260元，普通平房每平米160元。

同样在1930年，北平市社会调查所记账式调查全城工薪阶层的家庭收入，调查对象共有2300家，包括小学教员、人力车夫、三等巡警、纺织厂工人和店员，每家平均月收入16块大洋，折合人民币640元。这种收入水平当然很低，不过跟当时房价比可不算低，因为那时的工薪阶层攒几年钱就能轻松买小院。

现在北京房价跟区位有关系，基本上是离市中心越近，房价就越高。民国时北京房价也受区位影响，以当时市面上交易最多的普通瓦房为例，单价最高的都集中在正阳门大街、王府井大街、珠市口、大栅栏、廊房头条、西河沿东部这些地方，每平方丈能卖到370块大洋；其次是西长安街、东安门大街、户部街南夹道、金鱼胡同、干面胡同、方巾巷、闹市口、沟沿头这些地方，每平方丈能卖到310块大洋；再其次是马市大街、羊市大街、猪市大街、花市大街、西直门大街、鼓楼东大街、南闹市口、北闹市口、太平桥、鸭子庙、什锦街、府右街这些地方，每平方丈能卖到235块大洋。

每平方丈大约是11平方米，把平方丈计价换成平方米计价，即使是区位最好的普通瓦房，均价也只有1345元/平方米，是今日北京同地段房价的几十分之一。

那时北京房价之所以如此之低，最直接的原因是房多人少。原住民不消说，家家户户都有住处，即使外来的新移民，也可以很轻松找到落脚的地方。1930年北京常住人口大约150万左右(含郊区)，而住房却有119万间，再加上因没门牌而没被政府统计到的大量棚屋，差不多可以人人一间了。

不过从时间上纵向看，民国北京住房充足、房多人少的景象，并没能保持下去，至少在1937年之后，由于日本侨民和华北农民的涌入，出现了短时间的房荒。

从空间上横向看，房源充足、房价偏低的北京，在民国众多都市中也是特例。无论抗战前还是抗战后，其他都市如上海、南京、重庆、汉口和广州，居住成本都远高于北京。像上海，同样面积和同等户型的公寓，在北京租一间每月只需几块大洋，在上海则需要几十块大洋，还不算数额巨大、几乎相当于几十年房租的挖费和顶费———民国上海房荒严重，二房东转租时趁机向后来的房客收取金条，称为挖费或顶费。

与上海类似的房荒在广州也出现过。1932年12月2日，国民党机关报《中央日报》刊载了一条长新闻，说广州房价飞涨不已，高昂的居住成本把一些市民逼进了贫民窟。为了解决这一问题，某国民党官僚建议将广州市内所有之祠堂、庙宇、教堂一律没收，用极低价格租给那些买不起房也租不起房的贫民。该建议，其实就是要推出公营廉租房。(新京报)

2， 民国上海：买房基本没按揭

如今的房价一天比一天高，民众都感叹辛苦工作大半辈子，大部分收入都用来买房了。想必大家和编者一样好奇过：如果时间倒退五十年或者一百年，也就是在民国时期(1912年～1949年)，在当时没有开发商的情况下，房价会比现在便宜吗？那时候的民众又是如何买房的？下面编者将一一为您揭晓。

民国买房：要请亲友见证画押

据民国13年的买卖凭证显示，出典人在一定期限内(假设5年)，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给承典人。双方首先要签“典契”，而典价就是“押议”，即大洋700元，如果房屋破损需要修缮的，就得再签个“装修单”，让出典人负责找人维修。出典人在典期届满时交还典价和相应利息从而赎回出典的房屋，即“回续”，假如5年期满未能交还，那就得“让期”，由承典人补足典房的差额而取得房屋的所有权。

另外，在这几张纸的下方，还有长长一排黑色的“十”字或“押”字。原来，当时房产交易可是要有证人见证的。因此当事人就会找来亲戚朋友或者邻居，共同见证整个交易过程，每个证人最后还要签字画押。

除了房产交易证，“国民政府财政部验契纸”也很特别。该纸呈长方形，较瘦长，下端还贴着两枚形似邮票的玩意，叫作“国民政府印花税票”。

清朝到民国房价涨得也很快

不管是清朝还是民国的房产证，几乎每一张都在成交价上画了个圆圈，非常醒目。那么，从前的房价到底有多高呢？道光12年银225两，那张清光绪31年的房契上，清楚标明着“正价足宝银410两”，而等到民国13年，典银为大洋700元，民国36年地价140万元房价250万元(这个万元不是如今的人民币，而是民国时期的货币算法)……从整体趋势来看，从前的房价也和咱们今天一样，发展势头有如竹子开花节节攀升，房价越飙越高，土地越来越值钱。

介绍完了买房过程，下面就给大家讲述一下民国期间北京、上海、广州等地的房价：

北京房价：3675元可买八道湾一座大院子

鲁迅先生19l2年5月到北京任职，开始了他十余年的“京漂”生涯。刚到北京时，鲁迅住在他的作品里经常出现的S会馆，即山会邑馆，“山会”指山阴县和会稽县，这两个县是清代绍兴府所在地。北京历史上有许多会馆，大多是京官为了方便家乡读书人来京应试及候补官员暂住捐建的，同乡求居例不交租，或只交很少一点管理费，鲁迅当时交的租金也不多。

到了1919年，为了全家团聚，鲁迅和周作人花了3675元买下八道湾11号一座“三进的大院子”。1924年，鲁迅花不到1000元买下阜成门内西三条的一套四合院。中国历史上货币的购买力以米价来衡量最为可靠。1919年、1924年北京的米价每百斤平均价格分别为5.35元和7.94元。这就是说，八道湾房产约值7万斤米，以现在米价2元一斤来算，大概值14万元钱。同理，西三条四合院房价约值12500斤米，相当于现在的25000元。鲁迅的收入，包括教育部月薪300元及稿费、讲课费。这样看来，八道湾房产约需鲁迅一年的工资，而西三条四合院只值两三个月的工资。

上海房价：56两白银/平方米

上海以前租界，1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多；1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银 33877两。

30年代的1两白银，等于现在的多少呢？——30年代，上海普通老百姓三口之家，收入大致是300两白银(大洋)。当时，技术工人收入250大洋/年；小学教师400元大洋/年。

当时是中心建里弄房子，以容积率1.5计，地价3万两/亩——45两/平方米(楼面价30两)，建筑成本计(10两银子)。成本：40两白银/平方米，加上10%利息，10%税费，15%利润，5%其他=56两白银/平方米。

广州房价：市中区占地50㎡别墅售180银元

据《广州日报》报道，广州家住海珠区南田路南村的市民区天相先生祖祖辈辈定居于此地。区天相称，其祖先在这一带曾拥有七所房子。

区天相手中留有几张从民国11年(1922年)直至建国初期(1954年)的地契，记录着一段段历史。其中一张1922年的卖地契约显示：民国那时，一栋位于如今市中心，并且带有私家庭院的“封闭式”别墅成交价为180元。

从字面意思上推测，这是一所有着完整间隔，由四面墙壁围起的一个庭院，砖瓦木石结构的私人宅院。以现代的眼光来看，那俨然是一座“豪华”的别墅。

民国时期究竟有着怎样的货币状况呢？据史料记载，民国政府于1914年推出了“国币条例”，确定以银元为中华民国国币。民国11年，物价与币值相对稳定，还没出现货币急剧贬值的状况。

3， 民国广州：房价便宜 打电话贵

民国元年(1912年)，广州销量最大的“新兴白”牌大米，每石售价6.25圆(银元，下同)，普通面粉每石售价5.39圆。当时一石是80公斤。

肉市上，民国元年每斤猪肉平均售价是0.28圆，羊肉每斤0.25圆，牛肉每斤0.15圆。牛羊肉比猪肉还便宜，其实是古代中国和近代中国的常见现象，这个现象在某些地区一直持续到上个世纪七十年代，直到最近几十年，牛羊肉的价格才开始超过猪肉。

民国初年以后，粮价和肉价有时上涨，有时下跌，譬如民国四年，“新兴白”大米每石才卖5.88圆，比民国初年还要便宜。但到了民国十七年，北伐战争胜利，南北政府统一，市面安定，经济复苏，物价开始上涨，大米每石飙升到10.25圆，面粉每石也在10圆以上，猪肉、牛肉和羊肉的零售价都比民国元年贵了大约一倍。不过从民国十八年到民国二十五年这七八年时间里，物价相对稳定，粮食和肉类的价格既没有大幅度上涨，也没有大幅度下跌。

民国二十年，广州市政府秘书处主编的《新广州》第四期登了一份《广州市零售物价表》：“安南白”大米每斤0.08圆，“新兴白”大米每斤0.11圆，牛肉每斤0.6圆，瘦猪肉每斤0.9圆，菜籽油每斤0.33圆，咸鸭蛋每个0.02圆。

请客吃饭，去饭店包一桌中餐，不含酒水，需要10圆到30圆，订特别豪华的宴席则需要花费50圆以上。吃西餐的话，主要按人头收费，每位0.6圆到5圆之间。

广州人爱喝茶，茶楼分好几种：三厘馆、三分厅、五分厅、二毛室。顾名思义，“三厘馆”就是一盅茶售价0.003圆，“三分厅”就是一盅茶售价0.03圆，“五分厅”就是一盅茶售价0.05圆，“二毛室”就是一盅茶售价0.2圆。同是一盅茶，价格差别如此之大，主要是因为茶楼的环境和服务有区别：“三厘馆”是大堂，没有包间，伙计拎着茶壶来回跑，闹哄哄的；“二毛室”是雅间，有唱片听，有专门的服务员侍候，能点茶之外，还能点咖啡，点红酒，颇像现在的咖啡馆。

民国银元种类太多，那时候一块银元究竟相当于现在多少人民币，是很难给出一个确切估计的。以最受欢迎的“袁大头”为例，民国十五年前后广州黑市上一枚“袁大头”能兑换白银20克，现在一克白银卖到7.5元，20克即150元，所以不严格地讲，当时银元一圆约等于现在150元人民币。用这个标准来换算，民国广州一斤大米卖到几元到十几元，一斤猪肉卖到几十元，一斤菜籽油卖到几十元，连一个咸鸭蛋也要花3块钱才能买到，好像比现在的物价高得多得多。但是有一条因素必须要考虑：我们估算银元相当于多少人民币，是用白银做媒介进行换算的，而最近白银价格正在迅猛涨价，要用很多的人民币才能兑换很少的白银，进而才能兑换很少的银元，这样一来，就显得现在的人民币很不值钱，进而显得民国广州的东西太贵了。

判断民国广州的东西是不是真的很贵，直接把银元标价折合成人民币标价是非常不客观的，还必须知道当时人们的收入是多少。如果那时候收入比现在高得多，购买力比现在强得多，则东西比现在贵也无可厚非。

我们看看民国教师和公务员这两类人的收入。

以民国二十年为例，广州市公安局、财政局等各局的第一科科长月薪在50圆到70圆之间，普通的二等科员月薪在20圆到30圆之间，等级最低的收发员月薪在16圆上下。公办学校教师的收入则稍高于普通公务员(民国军阀一般都比较重视教育，民国二十年是粤系军阀陈济棠在主政广东，此人尤其重视教育)，最低级教员(民国广州公立学校教员分为九级)每月能领30圆工资，最高级教员每月能领125圆工资。

前面说过，民国二十年“安南白”大米每斤售价0.08圆，瘦猪肉每斤售价0.9圆，低级教员挣一个月工资，只能买到三四百斤大米或者三四十斤猪肉，要是去饭店吃饭，一个月工资充其量只能包一桌还不算太豪华的中餐宴席。还有必要说明的是，教师在民国前期是高收入职业，一个中级教员的薪水跟一个科长的薪水相当，一个高级教员的薪水甚至赶得上副市长，即使月薪只有30圆的最低级教员，其收入也远远高过人力车夫和普通工人。既然低级教员的月薪只能买很少的东西，那么人力车夫和普通工人的月收入所能买到的东西就更少了。所以从居民收入角度看，民国广州的物价也不能算低。

民国广州的物价偏高，不过房价却非常便宜。

民国二十年，广州西关华林寺门前的小洋楼，每平方米售价只有30圆，按银元一圆等于150元人民币估算，均价才4500块钱。前面说过，当时最低级教员月薪30圆，花一个月工资，就能买到一平方米房子，而今天广州普通教师的一个月工资是无论如何也买不了一平方米房子的。

民国二十一年12月2日，国民党机关报中央日报第六版刊载评论说：“最近数年之广州地价房租飞涨不已。”这篇评论用“飞涨不已”四个字来形容当时广州房价之高，其实跟今天的房价比起来并不高。比如说当时的惠爱路、粤华路、惠吉路等地段，都是“优美住区”，在这些地段建造的小洋楼，每平方米也不过要价125圆，刚好等于最高级教员一个月的工资。

再看其他方面的物价和开销。

奶粉价格：民国十四年，广州市面上热销的“生隆昌”牌婴幼儿奶粉，零售价是每公斤0.1圆，折合人民币15元，比现在任何一款国产奶粉都要便宜得多。不过那时候的奶粉主要是“代乳粉”，是用黄豆粉、大米粉、小米粉和少量的砂糖调制出来的，营养价值很低。当然也有一个好处：不含三聚氰胺。

衣服价格：广州市面上有一种广东本土生产的“威远”牌长筒线袜，零售价是0.25圆一双，折合人民币四五十元，相当贵。还有一种“太平洋”牌的毛巾，零售价是0.18圆一条，折合人民币三四十元，也不便宜。一件用阴丹士林布料子做的中山装，标价5圆，折合人民币将近1000元。一双“东亚”牌男式皮鞋，标价12.5圆，折合人民币2000多元。我们列举的这些牌子，在民国广州都是大路货，既不高档，也不低档，反正是普通教员和普通公务员们消费的首选。

报纸定价：民国十二年，广州当地销量很大的报纸《广州民国日报》的全年定价是8圆，折合人民币1200元，比今天的《羊城晚报》、《广州日报》等报纸定价高得多。这是因为那时候的报纸销量远远不如今天，广告收入很少，报纸定价如果再低了，是要赔钱的。

看电影的开销：民国前期广州最有名的电影院、后来羊城电影院的前身“明珠影画院”，小座票价0.15圆，大座票价0.4圆，包厢是3圆，折合成人民币，分别在几十元到几百元之间。

打电话的开销：打电话可就非常非常贵了。民国广州通讯还算发达，自动电话安装得很早，比上海都早，可是在民国十九年，私人安装一部电话，需要交给“广州市自动电话管理所”350圆的初装费，另外每月还要缴6圆的月租费。当时广州市市长月薪还不到300圆，一个月的薪水都不够装一部电话。那时候临街商铺偶尔也会装上公用电话，每5分钟计价一次，不到5分钟的通话也按5分钟计算，每次收费是0.6圆。如果打国内长途，每次收费最高可达5.5圆，平均每分钟收费一圆以上。前面说过，低级教员一个月能挣几十块银元，算下来一个月薪水还不够拨打一个小时的长途电话。所以您能想象得到，在民国广州，只有非常富裕的家庭才有可能安装电话，只有非常有钱的阔佬才会经常拨打电话。(本文来源：羊城晚报)

4， 民国房价最高地：租界

现在房价最高的地方是京沪广深等大城市，民国房价最高的地方则是租界。

上海租界、天津租界、汉口租界、青岛租界、九江租界……只要是租界，就比别的地方房子贵。包括北京的东交民巷和西交民巷，因为有外国使馆和外国银行罩着，那儿的地价、地租、房价、房租也比北京城内其他地段高得离谱，连最繁华的王府井、大栅栏和正阳门大街都不是对手。

民国租界房价高，是因为有钱人都往租界挤。有钱人之所以都往租界挤，是因为租界繁华、干净、治安好、土匪少，还享有治外法权，你就是犯了罪，华界的警察也轻易不敢闯进租界抓你归案，尤其碰上军阀混战或者外敌侵略的时候，哪怕战火连天，轻易烧不到租界里去。所以贪官去职之后，军阀下野之后，政治犯被通缉之后，倘若不便出国，都想在租界买屋定居，那时候进租界就等于出国。富商大贾就更不用说了，他们日进斗金人人眼红，怕不安全，财产往哪儿转移？租界。家往哪儿搬？还是租界。

1934年，北平市政府派人普查全城房价，发现天价房几乎全位于西交民巷，连房租都比全城平均水平高出七八倍不止。1933年，在上海定居的鲁迅撰写专栏文章《中国人的生命圈》，说“最安全的地方到底也还是上海的租界上”，然而“房租是一定要贵起来的了，这在蚁民，也是一个大打击，所以还得想想另外的地方”，意思就是租界的房租太高了，普通人根本租不起。事实上包括鲁迅自己都是在租界外面租房，他稿费虽然可观，却租不起租界里的房子，只好尽可能挨着租界租房，可见租界里居住成本之高。

假如光是有钱人跑到租界买房自住，也未必就能把租界的房价抬那么高，这里面还有炒作的因素：有钱人以及有眼光的人眼看租界的房价和房租蹭蹭蹭地往上蹿，比吃了灵丹妙药的成仙者白日飞升都要快，觉得这是个让钱财保值增值的大好机会，都把钱投到房地产上了，或买房囤积，或买地囤积，搞得“许多房子都被少数人占据着”(1946年12月21日《时事公报》第二版评论)，“通衢大街早有豪强势家所占有，即背街小道亦大部集中于富商巨贾特殊阶级之手而不愿出售”(1932年《汉口市政》第8卷第2期)。我们所熟知的一些历史名人，像李鸿章的儿子李经迈、北洋军阀孙传芳、颜料巨商郑润生、英美烟草公司的大买办郑伯昭、国民党政要宋子文、清末变法领袖康有为，在租界都坐拥大批房产，每天喜看房价暴涨房租飙升。

炒房的乐开了花，买房自住的中产阶级和租房自住的工薪阶层却比吃了黄连还苦，他们辛苦工作所赚的钱，有一大半被炒房者拿走，于是有钱人愈有钱，没钱人愈没钱，畸形的房地产市场造成了畸形的财富再分配，就跟今天的情形一样。

那年月，无论是有钱人还是没钱人，都以为租界的房价会一直涨下去，房地产会一直火爆下去，于是建筑工程也就一天天持续下去，从无停歇的迹象。有首竹枝词唱道：“租界街基价倍腾，房金移转即加增。更多阔佬营三窟，土木工程日日兴。”这跟今天的情形还是一模一样。

然而突然有一天，国人占领了汉口租界，占领了九江租界，收回了天津租界，收回了上海租界，政局风云陡变，楼市一落千丈，聪明的炒家早早地抛售，愚笨的炒家死死地套牢，租界出现了大崩盘。这里还有一首竹枝词：“寸土休夸值寸金，盛衰消长系人心。忽然买卖声沉寂，为鉴前车汉与浔。”

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南昌起义前后，老百姓究竟苦到什么程度？刚好我手边有几本书，其中两本是中共早期革命家的回忆录，一位是张金保，另一位是包惠僧，通过他们的所见所闻， 可看出当时的生活状况并不是我们所想象的那样水深火热 。

　　武汉的纺织女工一月30多块大洋

　　这两本回忆录对大革命时代的记述，主要是工人运动，那我们便沿着他们的记述往下看吧：张金保曾经担任过第六届中央委员、中央妇委书记。上世纪二十年代中期，她从鄂城乡下来汉口第一纱厂做工，一个月后，“领到半个月的工资——七块大洋，另外半个月的工资被厂里当作押金扣下了。我拿着钱心里高兴极了，因为这意味着我每个月可以挣十四块钱，可以勉强糊口养家。”第二年，张金保一人看管两台织布机，月薪30多块钱。“这样，我的生活好些了，开始有了点积蓄。”

　　或许是不能淡化万恶的旧社会，否则怎么要起来闹革命呢？所以张金保才这样说“十四块钱，可以勉强糊口养家”。而在《银元时代生活史》中，作者陈存仁则毫无顾忌地说自己在上海当见习医生时，每月薪资虽只8元，但袋中常有铿锵的银元撞击声，使他气概为之一壮，外表飘飘然，“第一个月，吃过用过，口袋中还剩下五块钱。”

　　如此同时，新成立的上海市公安局，巡警月薪10至13元，巡长16至18元。有趣的是，这种连纺织女工都不如的工资水平，居然比北洋军阀时期的淞沪警察厅还要高1至2元钱。《银元时代生活史》一书也披露：上海卫生局的一名科长，月薪也不过30元。

　　你相信吗？一个纺纱女工的工资，竟然高过巡长和科长！而在当时，物价低廉：据《上海解放前后物价资料汇编》和《上海工人运动史》披露：1927 年在上海，二号梗米1石14元，面粉1包3.30元，切面1斤0.07元，猪肉1斤0.28元，棉花1斤0.48元，煤炭1担0.14元，煤油1斤 0.06元，肥皂1块0.05元，香烟1盒0.036元，茶叶1斤0.23元，活鸡1斤0.37元，鲜蛋1个0.027元，豆油1斤0.19元，食盐1斤 0.043元，白糖1斤0.096元，细布1尺0.107元。原文中的“石”，应为两百斤；1包面粉，应为44斤。

　　《银元时代生活史》也有类似记载：二十年代的上海，大米1担3到4个银元，老刀牌烟一包3个铜板，剃头8个铜板，绍兴酒1斤1角钱，臭豆腐干1 个铜板买两块。拿了1块钱稿酬，请六七个同学去吃茶，茶资8个铜板，生煎馒头、蟹壳黄等各种小吃也才花去20多个铜板。《文化人的经济生活》一书则提到： 1929年，每块银元兑换两三百个铜板，一两个铜板可以换一只鸡蛋。

　　其他城市，大抵如此。三十年代的北平，1银元可买6斤好猪肉，40个猪肉饺子、两碗小米粥、外加一盘白糖，两毛二分钱。在重庆，1936年，大米1斤2分5，100斤两块五角钱。甘肃农村，抗战前7年，百斤小麦5至3元。汉口方面，1930年，每百斤麻油和鸡蛋的价格约为20元，每斤棉花和猪肉约为3角钱，1斤鲤鱼不到5分钱，1斤煤油的零售价则长期保持在0.10～0.15元之间。

　　再看金价——汉口的价格是：1920年，每两38元，1927年65元；上海可能便宜些：1920年，每两21元，1927年37元。

　　至于地价和住房，除租界和商业区以外都不算昂贵。1928年，上海近郊的高行、陈行、江湾和杨行的每亩地售价分别为150-100、100-60、1000-70、100-300元。1933年，汉口第六区的最低地价为84元1亩，第七区的最低地价为90元1亩。

　　房租价格：上海的石库门一层楼，有电灯、自来水，月租10块钱；住客栈，每一铺位3角5至6角；纱厂宿舍，月租2到5元不等，两层楼可住10 人，自来水由厂方提供，有的还供电，带家眷者，两家分租一层，费用不过1元多；最好的宿舍，为砖瓦结构，铺地板，长宽500立方尺，容积5000立方尺，有厨房、路灯和下水道，月租6至9元；此外，工人也可租地，结庐而住，半亩地年租金200元，21户人家分摊，平均下来每户每月8毛钱，当然，环境极差。

　　又如在北京：“四合院，房租每月仅２０圆左右；一间２０平米的单身宿舍，月租金４—５圆……鲁迅所购买的西三条胡同２１号四合院有好几间房屋和一个小花园，售价国币1000圆。”

　　从二十年代中期一直到三十年代末，全国物价大体平稳，因粮食丰收，部分农产品还有所下降。工业品方面，由于欧、美、日展开商品竞争，棉布和石油等洋货还降价促销。如在汉口市场上，1934和1935年，100斤麻油分别只有17.90和14.50元，1斤猪肉分别只有0.29和0.198元，鸡蛋跌幅最大，几乎跌了一半，而100斤大米也从1926年的7.55元跌倒1933年的4.66元，100斤煤球的零售价，1936年也从过去的1块钱跌到8毛钱左右。如此同时，地价也随之回落。抗战前，江苏镇海县亩产400斤的农田，售价从1928年的140元跌到70元，亩产300斤的农田则从100 元跌到40元。

　　包惠僧是湖北黄冈人，参与领导过二七大罢工。他在回忆录中写到：北洋军阀“用一套福利设施的办法笼络员司、麻痹工人，在交通部内设有铁路员工福利委员会及职工教育委员会，在铁路上也组织了一个员工联谊会，福利机构遍布在各段各厂各站，大的车站，都设有扶轮学校，主办中小学教育，专收员工子弟，一律免费，每年年终发双薪，季节发奖金，这些小恩小惠从局长员司到工匠为限，小工却沾不到边。”

　　“初提升的工匠，每月工资不过二十多元，工龄长、技术好的每月可得四、五十元……至于小工和临时工，那就苦极了，从八九元到十一二元不等，工作的时间除正规的十小时而外，还要给员司和师傅服役。”

　　“工匠的生活和工作时间与一般政府机关的中下级职员差不多，比人力车工人、码头工人、纺织工人高得多。小工的工作情况与生活情况就比较苦，他们的工作时间长，收入少，工作还没有保障。”

　　具体的福利制度，除免费的扶轮学校外，包惠僧没有多谈，但另一本《中国近代史通鉴》则透露了一些：在劳动组合书记部领导之下，京汉铁路的工人也取得一些胜利，如“每年有十五天官假休息，一年有两身工作服，六十岁退休，工资照发”。

　　综合张金保和包惠僧的记述来看，大同小异，即二十年代前期和中期，无论是铁路上还是纱厂，工资都不低；不同之处是，张金保没有谈到小工，包惠僧则多次提到。然而，即使按小工最低工资8块钱，也完全吃得饱饭。在上海当见习医生的陈存仁，同样的月薪，吃了用了，还剩下5块钱呢。包惠僧自己也在书中提到，只要3个银元，就可以在旅馆包吃包住1个月。

　　再对比当时物价，你相信吗？一个“苦极了“的小工，年薪竟然可以在汉口买1亩地！至于那些“工作时间长”、“要给员司和师傅服役”的问题，自古皆有，这是小工、学徒入门后的传统陋习，如今仍未绝迹。

　　工人的温饱生活，不是个别现象。二十年代初期，开滦煤矿工人罢工，要求增加工资，最后劳资双方达成协议，日工资由原来的0.90元增至1.26 元，即月薪从27元涨到37元以上。即使是未涨工资前，矿工的薪水也大大超过警察。铁路工人、煤矿工人、纺织工人，都是人数较多、近代化程度较高的产业工人，他们的收入状况，对于全国工人阶级而言应该具有一定的代表性。

　　当然，张金宝是个例，尚不足以说明整个纺织行业。那么，我们再借鉴《青岛党史资料》第二辑的两个数据：1925年，中国女工平均日工资0.45 元；1928年，青岛纱厂女工日工资最高0.73元，最低0.18元，平均0.455元。这两个数据完全吻合。而1929年，山东各省一等警察队巡长的工资是12元。另据1934年7月1日出版的《劳工月刊》载文指出：目前武汉一般工人的月工资平均15元。大多数是女工的第一、裕华、震寰三大纱厂，工人 1.5万，工资平均20元。

　　我们再看看其他劳动阶层的收入水平：1926年底，武汉国民政府在财政相当困难的情况下，筹措教育经费，将小学教师的月薪增至20个银元以上。 1933年，湖北省立第一小学的月薪为39至56元；省立第一、二、三中学的月薪多在60—80元之间，可买1两黄金。1935年，汉口的金价最高90元、最低76元，上海最高96元、最低77元。

　　说完教师，再说店员。

　　汉口过去有家悦昌新绸缎局，营业员工资最低10元，最高40元，一日三餐的伙食由店方提供，早上馒头、稀饭、油条，中午和晚上四菜一汤，八人一桌，节假日加菜。每年还有两个月例假（学徒除外），下江籍的回家，报销车费。穿衣有津贴，每年多发一个月的本人工资。年终如有盈余，则按16股分红，店东 12股，经理1股，全体职工3股。

　　老武汉的叶开泰，待遇也不错：学徒三年期满后，月薪10个银元，第二年15个，第三年20个，全体店员每月发“月费钱”，作为剃头、洗澡、洗衣的费用。每年带薪休假72天，如果没请假，则多发72天的薪水。端午、中秋有奖金，到年终再以各人薪水为基数进行分红，一般年景，1元薪水可分红四到五毛钱。药店还有基金会，分期存入4个月薪水，切药老师傅吴硕卿告老回乡时，取回本息500多元。

　　如果大家对这些资料心存疑虑，那么，就请看看毛爷爷的名作《寻乌调查》：杂货店“学徒三年出师后，照规矩要帮老板做一年。他在这一年的开头，就把他在学徒时期穿的那些破旧衣服不要了，通通换过新的，因为他现在有了些钱用……如果回家去讨老婆呢，那老板除送他十多块的盘费外(他家在远乡的)，还要送他十元以上的礼物，像京果呀，海味呀等等，使他回家好做酒席。他不讨老婆而只是回家去看看父母呢，如果他是远乡人，就以“盘费”的名义送给他一些钱，盘费数目少也要拿十多元，多的到二十四五元。如果是近边人，那末径直送他十几块到二十几块钱。帮做一年之后，正式有了薪俸，头一年四五十元，第二年五十多元至六十元。……忠实可靠而又精明能干的先生，老板把生意完全交给他做……赚了钱分红利给先生，赚得多分三成，赚得少两成，再少也要分一成。”

　　当然，对于这种和谐的劳资关系，一向强调“以阶级斗争为纲”的毛爷爷抨击道：“他们阶级关系原来是那样的模糊”。

　　寻乌，太偏远了，位于闽粤赣边境的深山里，我们还是以大城市作例证吧。到1933年，上海工人的月工资一般为20元，双职工家庭年收入为400 元以上。技术工人、小学教师、医护人员等家庭的月收入超过50元，达到小康水平；中级职员、工程师、中学教员、医生、记者、作家、律师和一般演员的家庭，月收入一二百元以上，则进入中产阶层。

　　抗战前10年内，扣除物价上涨因素，上海工人实际收入年均增长0.9%。不幸的是，1937年7月爆发的卢沟桥事变，无情地打断了中华民国的现代化进程，几乎将中华民族推进万劫不复的深渊。那些曾经真实的工薪阶层，就这样残留在历史的碎片之中。

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从地契管窥清末上海地价


古代中国大概没有如现在的“土地使用性质”的规定，土地的价格一般参照土地的亩产粮食。那么，上海的土地，每亩大概值多少钱呢？
土地是资源，也是生产资料。如今，像“北上广”这样的大城市，土地资源紧缺，土地的价格十分昂贵。大城市对房地产开发和建设有严格的限制和规定，土地或房价的主要参数就是“容积率”，就是在一块固定面积的土地上，只能根据规定建设相应建筑面积的房子，如果在一块10000平方米的土地上建设建筑面积30000平方米的房子，以30000÷10000＝3，那么，“容积率”就是3。如今，大城市的市中心区建设新房子的土地主要来源于对旧房的动迁或征收，动迁或征收的成本十分高昂。

清朝上海的土地价格
以前中国是农业大国，土地是主要的生产资料，国家的税收也主要来自农业税。古代中国大概没有如现在的“土地使用性质”的规定，土地，一般分为农村土地和城镇土地，也可以分为农用地和宅基地。土地的价格一般参照土地的亩产粮食，肥沃的土地，价格略高，贫瘠的土地，价格略低。那么，上海的土地，每亩大概值多少钱呢？
叶梦珠是明末清初上海人，著作甚丰，其《阅世编》主要记录他自己亲见、亲历、亲闻的事。《阅世编·卷一·田产一》中说：
崇祯中，华（亭）、青（浦）美田，每亩价值十余两。上海田美者，每亩价值三、四、五两，缙绅官室，最多不过数千亩。无贱价之田，亦无盈万之产也。顺治初，米价腾涌，人争置产。已卖之业，加赎争讼；连界之田，挽谋构隙。因而破产者有之，因而起家者亦有之。华（亭）、青（浦）石五、六斗田，每亩价值十五、六两；上海六七斗田，每亩价值三、四两不等。田产之贵，至此极也。厥后，米价渐平，赋役日重，田价立渐驯减。
明末清初，上海地区的土地价格是根据土地的收成或租金计算的，今上海市西面的华亭县（相当于现在的松江区）和青浦县的土地每亩约十几两，上海近海，土地贫瘠，以盐碱地为主，土地价格每亩在3-5两之间。到了清初，土地价格略有上涨，华亭、青浦佃租在五六斗的土地，每亩价在十五六两，上海佃租在六七斗的土地，每亩价在三四两左右。此后，由于米价下降，而徭役繁重，上海地区的地价有明显的下降。叶梦珠接着说：
康熙十九年庚申（1680），因米价腾贵，田价骤长。如吾邑（上海县）七斗起租之田，价至二两一亩，甚至有田地方，各就近争买者，价至二两五钱，以及三两。华（亭）、娄（县）石四、五斗起租之田，价至七八两一亩。昔年贱价之田加价则赎者蜂起。至次年辛酉，米价顿减，起风稍息。
乾隆二十五年江苏吴江的土地买卖契约
上海县的田价通常为每亩2-2.5两，而华亭、青浦每亩在7-8两。我没能找到上海早期的土地买卖契约，这是一份康熙五十一年（1712）江苏吴县的土地契约。原业主蔡允哲将一块“四分四厘三毫”的土地以“时价九五价”（即当时的通行价打九五折）出卖，实得银“五两七钱五分”。计算下来，每亩的价格约13两。据我所知，清朝苏州府的土地价格从总体上来说略高于松江府，可见，叶梦珠的记录是可靠的。
笔者手头还有一份江苏吴县乾隆二十五年（1760）的土地契约，原业主沈文元将“四分四厘”麦田出卖，实得银“二十两”，计算下来，每亩价格45两，时间相距30多年，土地价格上涨了2.5倍。这里面可能有土地品质和位置的因素，资料短缺，难以考证。
一份道光十四年上海的土地契约，抄录部分如下：
立卖契囗。全宝官为因正用，将上邑（即上海县）二十二保囗六图号内官田壹亩，央中卖于 陈处为业。三面言定，时值价银弍拾伍两正。当 立契一并交收。其田自卖之后，任从管业耕种、收册过户完粮，并无门房上下言阻等情，恐后无凭，立此卖照为凭。
道光十四年上海县二十二保土地买卖契约
“二十二保”在现在杨树浦黄浦江对岸的浦东新区滨江的地方，这份土地契约中说“其田自卖之后，任从管业耕种、收册过户完粮”，应该是一块农田，这块一亩的农田，实际售价是25两。按当时银两与银元的比价月1:1.3计算，25两约等于33银元。
上海县城的宅基地价格
一份签订于同治七年（1868）的房屋买卖契约，房子坐落在上海“小东门外二十五保七图十六铺陆家石桥南首古云台间壁”，“坐西朝东市楼房壹所，计两上两下，厢楼壹上壹下”，出售的价格是“纹银壹佰伍拾两”。明朝和清朝，上海（中国）的行政区实行乡、保、图（都）三级行政制度，即县下为乡、向下为保、保下为图（都），今老城厢地区属于“高昌乡二十五保”；“陆家石桥”是明朝上海人陆深出资建设的跨方浜的石桥，陆深官“大学士”，所以也叫作“学士桥”，我们可以在历史地图上轻易地找到这块地块的位置，就在现在的小东门外。
一份是同治元年（1862）签订的上海城里宅基地买卖契约，土地位置在“二十五保拾图八铺西门内金家牌楼东基地一方”，出售的价格是“制钱拾伍仟文正”，当时，银两与制钱的比值约1:1500。“制钱拾伍仟文正”相当于10两银子。契约没有说明出卖的土地面积，无法计算出土地的单价，可以估计这块土地的面积很小。
同治七年上海县小东门外宅基地买卖契约
官契总局和上海测绘传习所
“普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣”，从理论上说，中国的封建社会里土地国有，民间拥有的土地，只是拥有土地的使用权。政府没有对土地、宅基地买卖的管理和征税机构。由于缺少国家管理和公证，也就缺少权威性，房地产买卖往往只能在亲朋好友、乡里乡亲之间进行。这样的土地买卖契约许多地方称之为“叹契”。关于“叹契”名称的来历，有的人以为，由于土地的买卖是通过向老乡亲作为中介进行的，权威性和公正性很差，当买卖成交后，一方可能会反悔，就会到另一方处吵闹、哭诉、唉声叹气，要求废除合同，或者要求对方追加、补偿损失。于是，这种契约上会写上“永不叹契”，于是被叫作“叹契”。“叹契”缺乏公正性和权威性，一旦离开环境就难以用于买卖、抵押等商事活动。
近代以后，租界里出现了“道契”，租界的土地转让须经中外双方的管理者测绘，确定土地的位置、四至、面积、价格，外国人须将“永租”的土地向他们的领事馆注册登记，然后由领事馆集中后呈报上海道署，上海道署核准后加盖道署钤记，才能成为一份合法有效的土地契约，所以，租界的土地契约称之为“道契”。近代以后，上海租界的地价飙升，带动上海老城厢和附近地区地价上升，地价昂贵，可征税日益增长，是一笔可观的收入，于是，上海仿租界的制度，设立“官契总局”。《光绪上海县续志》中说：
官契总局。设万生桥西。光绪三十一年（1905），知县汪懋琨奉藩司札，以民间买卖田、房产业，须用官契。照会同仁辅元堂经办，堂董意见不符，改交劝学所办理。凡领契者，按照契价，于中费一成内提缴学费，二成归各城、镇、乡，作兴学之用……
从此以后，民间的房产、土地买卖须向政府注册，缴纳契税，传统的“叹契”也变成了“官契”。当然，房地产的“契税”也成为政府的重要收入来源。官契有政府公证，合法性、权威性高，可以用作转让、抵押和其他的商业用途，土地可以进入流通，房产、地产的价格也与日俱增。土地价格“日长夜大”，当然，所有人对土地的测量和面积开始斤斤计较、寸土必争。但是，中国人没有自己的测量和测绘人才，于是，官契总局成立后立即成立上海测绘传习所，传习所就设在新建的官契总局大楼里。据说，在几年里就培养出一大批专业人才，这些人部分继续从事测绘工作，许多人成了上海早期的房地产经营者。
清末《图画日报》绘“上海测绘传习所”，传习所设在“官契总局”里
光绪三十二年（上海官契总局成立后的第二年）的一份“官契”，出卖的房地产“坐落上邑（即上海）城内念五保十图年贰铺谈字圩壹佰四拾三号。基地九分五厘。凡平房一所，计七间，泉井一口，后连余地一方”，成交价是“库平银玖佰两”。9.5分的宅基地连同上面的房子，成交价是900两，一亩宅基地的价格大概是1000两。
民国后，“官契”格式化，这是两份同一地块的宅基地买卖的“官契”，一份签订于民国六年（1917），一份签订于民国十一年（1922），房地产所在的位置均是“上邑二十五保拾图谈字圩第壹佰五拾贰号”，宅基地面积“捌分”，民国六年契约的实际出售价为“叁仟贰佰元”，每亩的价格为4000元，而民国十一年契约的成交价是“柒仟捌佰元”，每亩的价格是9750元。同一块宅基地在5年里上涨了竟1.5倍，涨幅之大，可想而知。众所周知，住宅是越用越旧的，越旧越不值钱，而这块宅基地过了五年，价格上涨了1.5倍，所涨的不是房子，而是土地，也就是宅基地。
这份“官契”的补充说明中记录，“其房坐落捌铺金家牌楼砖灰公所对面，坐北朝南，平房玖间，天井壹方”。由于年份较近，记录详细，我们可以找到这块土地的位置，大概就是现在的金家坊71-81号。

本文摘自2019年第6期《档案春秋》